高雄岡山有棟屋齡28年的大樓,其外牆磁磚約有三分之一的磁磚脫落,多處光禿禿的現象,水泥牆顯露無遺,最近颱風暴雨的氣候,造成嚴重的磁磚雨現象,使得住戶進出大樓不得不戴安全帽,讓修繕工程變得急迫。
不過,要進行外牆修繕需要得到九成住戶的同意,因為總體修繕的費用高達5700萬,平均每戶要須分擔35萬,大樓總共164戶,目前僅有132戶同意,尚未達到九成同意門檻。
高市建管處正工程司謝秋分:「倘若因為外牆磁磚剝落,導致他人受損,則住戶會因此要負上刑事跟民事責任。」
大樓管委會也要再努力溝通,協助低收住戶貸款,不然哪天再下磁磚雨,造成毀損傷亡,是所有權人要共同承擔的。
— 內文轉載至 TVBS新聞網 黃筱淇 武紹隆
一、公寓大廈的外牆歸誰所有?由誰管理?(見圖1)
(一)由全體區分所有權人共有
依照公寓大廈管理條例,變更外牆面構造的行為,必須受到公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制,而不能由區分所有權人(下稱「區權人」)任意加以使用或變更[1]。由此可知,外牆並不是公寓大廈區權人的專有部分,而是屬於共用部分[2]。既然外牆屬於共用部分,則外牆的所有權由全體區權人共同享有[3]。
也有法院見解從不同角度觀察,認為外牆涵蓋整個公寓大廈,是整棟建築物都不可或缺的,在構造上和使用上都不具獨立性,所以屬於共用部分,由全體區權人共有[4]。
(二)由管理委員會負責管理
因為外牆屬於共用部分,而共用部分的修繕與維護屬於管理委員會(下稱「管委會」)的職務,因此管委會是外牆的管理者[5],須負擔修繕的責任與費用[6]。但如果公寓大廈沒有成立管委會的話,則外牆的修繕、維護與管理將回歸由全體區權人一起負責[7]
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